從2014年經濟數據看2015年樓市趨勢
??2015年1月20日，國傢統計局公佈瞭2014年經濟數據，國內生產總值636463億元，按可比價格計算，比上年增長7.4%。分季度看，一季度同比增長7.4%，二季度增長7.5%，三季度增長7.3%，四季度增長7.3%。很明顯，在經濟改革的攻堅期，當前我國宏觀經濟仍然處於觸底階段。
??同時，從2014年樓市表現來看，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，繼杭州、常州、溫州、寧波、北京、上海等多個城市個別樓盤大幅降價逆襲之後，南京、廣州、寧波、西安、神木等多地出現中小房企倒閉破產或“跑路”的現象。
??筆者認為，盡管大部分城市樓市限購政策已取消，“央四條”與降息等刺激性政策也出臺、各個地方政府也出臺“救市”措施，樓市在年底也出現“翹尾行情”，但是，“翹尾行情”的背後是房企沖刺年度銷售業績指標的背景下完成的，而這並不意味著翹尾行情可以繼續延續。因為，對於房企來講，在新的一年裡沖刺年度銷售業績指標的壓力減少，樓市又將重新回歸到沒有房企沖刺銷售業績的正常的供需狀態，此時，對於大多數大中城市來講，一方面仍然受制於銀行“惜貸”等因素的影響，另外一方面，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面並沒有實質性改變，整體市場仍然有去庫存的壓力。
??那麼，當前宏觀經濟觸底的基本面背景下，預計2015年貨幣政策會有哪些變化特征，樓市調控政策執行層面預期會有哪些變化？刺激樓市需求的政策會否出臺？2015年整個房地產市場發展趨勢如何？筆者逐一進行解讀。
??特征一：宏觀經濟觸底階段，定向寬松貨幣政策有望延續，但對樓市投資風險控制會進一步加強
??國傢統計局數據顯示，2014年國內生產總值636463億元，按可比價格計算，比上年增長7.4%。宏觀經濟處於觸底階段。2014年全年，全國居民消費價格(CPI)同比上漲2%。同策咨詢研究部研究顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小於10時，整個經濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向寬松的趨勢。當前來看，2014年GDP增速與CPI增速累加值為9.2，剛好處於這一區間，單純從指標意義來看，當前國內具備貨幣政策“微調”走向定向寬松的特征，仍然具備繼續降準或降息的空間。
??從未來中國預期的經濟增速走向來看，由於持續的經濟結構調整，經濟基本面有下行壓力，經濟增速已經由高速增長轉為中速增長，並且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。從上述的角度來看，中國貨幣政策短期內由當前的定向“微刺激”開始轉向全面刺激的可能性加大，而從當前中國貨幣政策表現來看，中國央行已經開始全面降息，預計隨後存款準備金率也會下調。
??此外，國傢統計局顯示，截止2014年12月末，廣義貨幣(M2)餘額122.84萬億元，比上年末增長12.2%，M2同比增速基本控制在13%的年度控制目標內，總體略微偏緊。預計在宏觀經濟觸底階段，定向寬松貨幣政策有望延續，2015年廣義貨幣(M2)同比增長仍然會保持在13%左右。但是，這並不意味著房地產行業信貸環境會全面寬松，筆者認為，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。
??從市場基本面來看，進入2015年，即使2014年下半年以來各類“救市”政策出臺，樓市在年底也出現瞭“翹尾行情”，但是，市場庫存偏大的基本面沒有改變，大多數房企的盈利狀況仍然堪憂，企業也會面臨一定的資金面問題。因此，從2015年上半年銀行信貸大背景來看，即使央行降息也不會改變銀行繼續“惜貸”的行為，從實際市場表現來看，銀行對於中小房企的貸款仍然是比較謹慎，並沒有出現實質性松動，銀行等金融機構不會無限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當前金融機構為瞭控制樓市投資風險已經開始對於中小企業“停貸”、“鎖房”，這些因素成為2015年年初類似於深圳、杭州、上海等房企被“鎖房”而導致嘉義市雙證件汽車貸款企業資金面危機的導火索。因此，從這個角度來看，進入2015年政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。
??特征二：2014年投資銷售均下降，房價下跌仍然是主流，2015年大多數房企資金面仍緊張，“去庫存”仍然是市場主旋律
??國傢統計局數據顯示，2014年，全國房地產開發投資95036億元，比上年名義增長10.5%(扣除價格因素實際增長9.9%)，增速比1-11月份回落1.4個百分點，比2013年回落9.3個百分點；房屋新開工面積179592萬平方米，下降10.7%，降幅擴大1.7個百分點。其中，住宅新開工面積124877萬平方米，下降14.4%；2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6個百分點，2013年為增長17.3%。其中，住宅銷售面積下降9.1%，辦公樓銷售面積下降13.4%，商業營業用房銷售面積增長7.2%。房地產市場在2014年表現並沒有明顯起到拉動宏觀經濟增長的作用。
??而從房價表現來看，2015年1月18日，國傢統計局公佈2014年12月70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況：(一)與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有66個,上漲的城市有1個,持平的城市有3個。環比價格變動中,最高漲幅為1.2%,最低為下降1.3%；(二)與上年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有68個,上漲的城市有2個。12月份,同比價格變動中,最高漲幅為2.1%,最低為下降10.3%。
??從漲跌城市個數看，在樓市政策聚焦至“千方百計去庫存”的市場背景下，無論是同比還是環比房價下跌的城市數量在小幅減少，數據透露些許暖意。
??但是，從2014年全年來看，盡管限購政策取消、“央四條”政策出臺、降息、年底房企銷售業績指標等因素，年底樓市翹尾拉升全年成交量，但整體市場仍然有去庫存的壓力。
??國傢統計局發佈的數據也驗證瞭這一點。國傢統計局數據顯示，2014年，房地產開發企業房屋施工面積726482萬平方米，比上年增長9.2%，增速比1-11月份回落0.9個百分點。其中，住宅施工面積515096萬平方米，增長5.9%；2014年末，商品房待售面積62169萬平方米，比11月末增加2374萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加1352萬平方米，辦公樓待售面積增加202萬平方米，商業營業用房待售面積增加361萬平方米。
??因此，總體來看，截止2014年12月份，70個大中城市當中房價下跌城市的絕對數量仍然占據主流，並沒有改變，並且仍然會在2015年上半年繼續延續。
??此外，對於房企來講，在新的一年裡由於沖刺年度銷售業績指標的壓力減少，樓市又將重新回歸到沒有房企沖刺銷售業績的正常的供需狀態，此時，對於大多數大中城市來講，一方面仍然受制於銀行“惜貸”等因素的影響，另外一方面，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面並沒有實質性改變，這會進一步影響企業的資金面。
??從2015年上半年銀行信貸大背景來看，即使央行降息也不會改變銀行繼續“惜貸”的行為，當前金融機構為瞭控制投資風險已經開始對於中小企業“停貸”、“鎖房”，這些因素成為2015年房企出現資金危機的導火索。
??從2014年12月份36個大中城市存銷比(庫存壓力指標)變化來看，由於“救市”、房企沖刺年度銷售業績指標等因素，一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區間，但是，庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數城市。尤其是在2015年之初，對於大多數城市而言，由於沖刺年度銷售業績指標的因素降低，導致市場去化速度降低，去化周期還會略回升，此時，“去庫存”仍然是市場主旋律，房價在2015年年內仍然有下行壓力。
??在這樣的市場背景下，政策層面仍然保持定向寬松狀態，以盡快去化市場庫存。比如2015年1月16日，國傢發改委副主任朱之鑫表示，國內房地產並沒有出現危機，房價適當波動是在擠出投機性需求，2015年將穩定住房消費。
??筆者認為，盡管樓市調控政策走向定向寬松的趨勢仍然會繼續持續，但是，庫存較大的局面並不會在短期內改變，銀行“惜貸”的現象也會繼續持續，此時，2015年的房地產市場仍然存在不確定性，房企仍然會面臨資金面緊張的問題，尤其對於中小企業來講，有可能有更多的中小房企面臨被“鎖房”的市場風險，由此可能引發金融機構強化投資房企的風險控制的連鎖反應，最終誘發房企資金面緊張，導致更多的房企面臨債務違約的風險。因此，對於房企來講，應該未雨綢繆，繼續堅持跑量的高周轉策略，加大去庫存力度，通過盡快回籠資金減輕企業資金面的壓力。
??特征三：2015年經濟有下行壓力，人口增速放緩，人口紅利減少，決定樓市“去庫存”不會改變
??當前，全球各大經濟體經濟基本面不同導致當前貨幣政策走向出現較大的差異。美國經濟基本面好轉，寬松貨幣政策開始退出，美元開始回歸強勢，國際資本開始回流美國，影響歐盟、日本、乃至中國的貨幣政策。而歐盟、日本經濟基本面尚未明顯好轉，仍然處於水深火熱之中，這兩個經濟體通過寬松貨幣刺激經濟復蘇已經是“板上釘釘”的事情。而對於中國來講，經濟仍然處於“觸底”階段，經濟改革與結構調整還在持續，落後於美國等發達國傢節奏。受美日歐貨幣政策變化影響，如果國內貨幣政策持續從緊將不利於宏觀經濟平穩增長，如果貨幣政策轉向大幅放水，那麼，此前的改革成效則付諸東流。此時，對於中國的貨幣政策走向來講，處於兩難境地。
??從未來中國預期的經濟增速走向來看，由於持續的經濟結構調整，經濟基本面有下行壓力，經濟增速已經由高速增長轉為中速增長，並且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。從上述的角度來看，中國貨幣政策由當前的定向“微刺激”開始轉向全面刺激的可能性加大，而從當前中國貨幣政策表現來看，中國央行已經開始全面降息，預計隨後存款準備金率也會下調。從2015年廣義貨幣(M2)預期同比增長速度來看，筆者預計仍然會保持在13%左右。
??但是，總體來講，當前中國貨幣政策盡管有寬松趨勢，但是還沒有出現大水漫灌的特征，當前主要還是通過貨幣政策工具適當“微調”平衡中國經濟改革及增長需要、美日歐貨幣政策的不平衡。
??那麼，對於中國的貨幣政策的銀行房屋信貸利息利率多少免費諮詢試算信用貸款房貸變化對於短期樓市來講是否是機會？對於2015年或未來2-3年樓市來講樓市基本面是否會好轉？未來中國樓市將會有哪些市場趨勢特征？
??當美國2014年年底QE正式退出之時，中國宏觀經濟也剛好為觸底階段，這給中國宏觀經濟未來走向帶來一定壓力，尤其是美國也正在醞釀首次加息，這就倒逼中國貨幣政策及房地產調控政策由定向寬松“微刺激”轉向全面刺激，通過政策層面的預調微調適度刺激宏觀經濟增長。從房地產調控政策走向來看，筆者預計，在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地產市場調控政策不會向從嚴方向有太大變化，而是保持寬松的姿態。
??此外，2014年年底，全國住房城鄉建設工作會議在北京舉行，前幾年該會議頻繁提及的“房地產調控”、“房價”、“限購”等詞匯並未涉及。在2015年的工作部署中，住建部部長陳政高指出，2015年要準確把握房地產市場運行中出現的新情況、新問題，註意地區間的差異性，跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，才能促進房地產市場平穩健康發展。
??2015年1月16日，國傢發改委副主任朱之鑫表示，國內房地產並沒有出現危機，房價適當波動是在擠出投機性需求，2015年將穩定住房消費。
??從整個官方的言辭基調來看，2015年樓市調控政策也不會向從嚴方向有太大變化，而是保持寬松的姿態。
??這對於房地產市場“去庫存”來講是一件利好的消息，預計在經歷年初市場重新盤整之後，在央行降息、各城市“救市”等政策刺激之下樓市會在3月份以後出現一波入市的行情，短期內來看，樓市接下來3-6個月成交量會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對於一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市)來講會出現小幅漲價的現象。
??但是，中國宏觀經濟增速由高速增長轉為中速增長將成為“新常態”，2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。中國經濟增速相對此前的下滑也就意味著可以繼續推升樓市基本面回升的動力有限，2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題還會表現出來，這也就決定瞭樓市在這一段時期內仍然會面臨去庫存的壓力。
??同時，中國人口增速放緩，人口紅利帶給房地產市場的“大機會”正在消失，房地產市場進入白銀時代。
??從國傢統計局公佈的數據來看，截止2014年末，中國大陸總人口(包括31個省、自治區、直轄市和中國人民解放軍現役軍人，不包括香港、澳門特別行政區和臺灣省以及海外華僑人數)136782萬人，比上年末增加710萬人。全年出生人口1687萬人，人口出生率為12.37‰，死亡人口977萬人，人口死亡率為7.16‰。盡管人口自然增長率為5.21‰，比上年提高0.29個千分點，但相比之前10幾年，人口增速已明顯放緩，人口紅利在逐漸減少，這就決定瞭樓市需求的增速也會逐年放緩。
??然而，對於大多數品牌房企來講，出於對業績和增長率的追求，在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，即使在2014-2015年市場條件不佳的情況下依然試圖達到15%甚至20%以上的年增長率，這會導致房地產行業產能過剩，供應過多，庫存高企，造成更大的去庫存壓力。
??綜上所述，無論是從宏觀經濟增長層面，還是從人口紅利層面，還是從企業盲動擴張導致庫存增加的角度來講，大多數城市仍然會面臨庫存量偏大的問題。這也就決定瞭2015年樓市“去庫存”基調不會改變。
??盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也松動、各地方政府也在發佈“救市”措施、央行已經啟動全面降息，與樓市相關的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這這些政策的效果都是短期的，並不代表未來樓市基本面會逐步回升，未來問題會越來越少。筆者認為，樓市“救市”政策越頻發，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。
??事實上也是這樣，從短期內來看，當前市場仍然是調整期，市場基本面並沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調並不會因為上述部分城市市場成交量回升而明顯改變；對於房企來講，在新的一年裡沖刺年度銷售業績指標的壓力減少，樓市又將重新回歸到沒有房企沖刺銷售業績的正常的供需狀態，此時，對於大多數大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面並沒有實質性改變；而從中長期來看，經濟基本面下滑的壓力還會導致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續表現出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/08265963461299584414325.shtml
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