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代償信貸借款任何問題免費諮詢分享安全的汽車貸款諮詢管道勞工貸款率利2016去庫存開發商決戰一二線
??今年全國商品房待售面積將超過7億平方米。市場潛在供應量巨大，供大於求的局面才剛剛開始；然而去庫存，不是想去就能去得瞭的，可能有些產品再也賣不出去。
??3月份的業績會上，幾乎所有房企都提到瞭要回到或聚焦一線城市發展：保利、富力、華潤、遠洋、碧桂園、合景泰富……
??背後，是房企們面臨的高庫存壓力，尤其是很多二三四線城市的庫存，很多已然變為低效或無效庫存。
??北京蘭德咨詢總裁宋延慶預計，今年全國商品房待售面積將超過7億平方米。市場潛在供應量巨大，供大於求的局面才剛剛開始；然而去庫存，不是想去就能去得瞭的，可能過半再也賣不出去。
??待售面積創新高
??國傢統計局數據顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1%，三項指標均創下瞭歷史新高。
??據蘭德咨詢進一步分析，全國商品住宅的施工面積與銷售面積之比從2013年的4.20倍上升到2014年末的4.90倍，既高於2012年（限購後）的4.36倍，也高於金融危機時（2008年）的3.88倍，創下歷史新高。
??宋延慶預測，2015年全國商品房待售面積會繼續快速增長，將突破7億平米，甚至超過7.5億平米；預計未來三年內或將突破10億平米。
??從城市數據來看，絕大多數城市商品房待售面積出現瞭程度不等的增長。據中國指數研究院數據，截至2月底上海商品住宅市場可售面積為1297.16萬平方米，環比上升0.25%，去化周期為14.3個月。
??截至2月28日，廣州商品住宅可售套數為75178套，可售面積為990.34萬平方米，庫存依然處於高位，去化周期為13.1個月。
??北京的情況稍好一些。截至2月底，北京住宅（含保障性住房）可售面積為1034.27萬平方米，環比小幅減少3.61%，去化周期為10.4個月，較上月增加0.5個月。
??一線城市中深圳庫存壓力最小。2月深圳開發商推盤量極小，住宅可售量降為36609套/378.03萬平米，可售面積環比下降11.4%。去化周期縮短至7.6個月。
??截至2月底，二線城市中，天津住宅可售面積為2004.46萬平方米，處歷史高位，去化周期高達27.0個月。其他如呼和浩特、大連、北海、青島等城市去化周期也超過20個月，武漢去化周期增至17個月。杭州市（含餘杭、蕭山）去化周期升至13.05個月；廈門、海口、三亞出清周期也在15個月以內；稍好一些的重慶、成都、南京、合肥、南昌、鄭州等城市去化周期在10-11個月及以下。
??按一二線占比大致推算，目前80%左右的一二線城市去化周期在10個月以上，30%在15個月以上，整體去庫存壓力仍然很大。
??低效庫存蠶食利潤
??按照財務概念，房企的存貨包括未開工的土地儲備、在建開發工程、在銷項目、未開盤銷售的項目、庫存現房以及尚未結算的項目等。簡單來說，隻要是未結算的，無論是否售出，都算存貨，其中包括已批未售的待售。
??截至3月19日，197傢上市房企中已有31傢發佈瞭2014年年報。據蘭德咨詢統計，31傢房企2014年末存貨值總和是6085億元，比上年增長20%；其中，未售現房合計848億元，比上年增長39.3%。其中，20傢企業（占65%）存貨增長。
??宋延慶指出，許多房企的存貨質量較差。某三線城市中小房企的存貨中，已批未售貨值，包括車位、營業房等，占總存貨的70%以上，而存貨中該有的土地儲備幾乎為零；某上市房企已批未售貨值中，位於二三線城市的商業地產占比超過40%，不得不轉為被動性持有。
??龍湖地產有關人士告訴記者，去年曾有許多項目及公司發來收購請求，但其資產包中，很多都是無效資產，沒有並購的價值。
??這意味著，“隨著其他房企的新項目持續入市，預計許多房企的現有庫存可能過半再也很難賣出去，哪怕是降價。”宋延慶指出。
??壓力之下，開發商如何去存貨？3月11日，碧桂園業績會上，總裁莫斌透露，公司將存貨和去化指標放在重要位置。對於存貨做瞭分類，哪些部分是增值的可以慢慢賣，哪些部分是屬於長期存貨需要快速去化的，針對性地制定瞭去化策略。
??另以萬科為例，萬科早在去年就指出部分區域市場供大於求的風險，集團持續對低效資產進行去庫存，定期計提減值並直接扣減當年利潤，考核中利息成本不再進行資本化，直接作為期間費用當期扣除。
??低效或無效庫存正在蠶食房企的利潤空間，2014年年報顯示，企業的盈利能力大幅下調。中原地產研究部統計數據顯示，截至3月23日，公佈2014年年報的房企有38傢，總營業收入為3995億，同比上漲19.93%。38傢房企的總凈利為406.5億，與2013年的398.66億相比，基本持平；凈利潤率平均為10.17%，而在2013年凈利潤為11.97%。
??宋延慶指出，近幾年來，房地產開發凈利潤率以年均1個百分點左右的降幅在持續走低。蘭德測算結果顯示，在凈利率隻有10%左右的情況下，如果一個項目投資失敗，可能會吃掉幾個項目的利潤，甚至會導致公司資金鏈斷裂；哪怕是項目中有10%的積壓，也可能會吃掉整個項目的利潤。
??開發商決戰一二線
??2015年，開發商們面臨的將是不輕松的一年。
??宋延慶表示，鑒於房地產開發投資額和施工面積巨大，樓市供大於求的局面僅是剛剛開始，未來銷售競爭會非常慘烈，尤其是一線城市。
??從數據上來看，2014年，多傢房企的銷售已經集中於一二線。2014年，保利地產銷售面積的90%來源於一二線城市；深耕三四線的碧桂園，2014年已有48%的銷售項目為一二線及周邊城市，其前十大銷售項目，一半以上來自一二線；合景泰富則有2/3的銷售來自於北京、上海及廣州。
??保利地產認為，以省會城市為主的一、二線中心城市，由於其經濟發展動力和人口吸聚能力強勁，將成為未來最具活力的房地產市場。保利今年將全面回歸一二線發展，輔以少量三四線項目。
??1-2月，保利地產新獲得6個項目，重點補充瞭成都、佛山和太原三地土地儲備。富力地產董事長李思廉明確表示，富力未來的業務重點將更集中於一線和二線城市。旭輝集團董事長林中也稱，中國未來房地產利好是在特大型城市、大型城市，旭輝不會去小城市買地。2015年，恒大地產繼續加碼一二線，1、2月份連續於成都、重慶、鄭州、福州拿地。
??北京中原地產首席分析師張大偉認為，2013年-2014年，大部分企業都已大力度增加一二線市場佈局，未來的一二線市場競爭將非常激烈。房企制定2015年銷售目標都變得非常謹慎。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-26/07165986636561700406941.shtml
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