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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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  可見，這些樓盤得以開盤日光，主要源於產品的定位、戶型、區位以及前期的低價炒作。但首開得勝，後期能否持續熱銷，是日光族面臨的一個挑戰。思源經紀拓展總監常大松表示，日光盤是在市場基礎下的冒險博弈，因為現在開發區市場產品同質化太嚴重，除非有創新或是價格優勢，雖然開的比較好，但是如何保持是最大的問題，不小心就會虎頭蛇尾。

  "食人族"：蓄客進行時 隻為找尋機遇入市

開發區部分樓盤

  "日光族"開瞭盤後忙續銷忙去化，而"食人族"便一直忙著蓄客、拉客。目前，開發區的金橋澎湖灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)三期、萬科城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、星頤廣場、上居和園小區 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)都在蓄客過程中，以便為後期的開盤打好基礎。

  除瞭"日光族"、"食人族"，開發區樓市還有一種"啃老族"，即口碑順銷盤，如天馬相城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、金河名都 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、海濱假日花園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索杉林區土地貸款率利最低銀行)、中建悅海和園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等等。相對於其他兩大族，順銷盤似乎擁有更大的銷售壓力。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-09-13/15242416374.shtml

  "啃老族"：口碑順銷盤 突出重圍、加快去化是關鍵

  如今開發區三大類樓盤三足鼎立，而開發區西部競爭更是激烈，如何蓄客為即將的開盤打好根基，贏得市場，是眾多蓄客盤面臨的困境。常大松表示，蓄客盤隻是在找尋機遇，因為存在的順銷盤會對市場具有引導性，蓄客盤會擔心新品入市市場的反應不到位，而日光盤又是在短期內進行客戶集中分流，畢竟市場的份額隻有那麼大，這些都是導致很多蓄客盤不敢輕易入市的原因。

煙臺開發區樓市 三族鼎立 八角區域將演激烈遭遇戰

  在常大松看來，順銷盤則是介於日光盤和蓄客盤這兩種壓力下夾縫中生存，因為市場的規律是新為先，客戶的選擇趨向性也較為明顯，所以順銷隻能是在周期節點、產品品質、性價比以及後期服務等諸多方面進行客戶引導。

內容來自sina新聞



  金橋澎湖灣是開發區西部的品質大盤，客戶定位以改善型居住為主。項目策劃經理倪志平告訴記者，"近期澎湖灣隨市場變化推出80/85㎡兩居產品，相比周邊樓盤的同類產品性價比非常高。通俗的說，就是同樣的價格可以在圖蘭朵買到更高的品質和更多更好的服務。"

  "食人族"的樓盤需要通過眾多途徑進行推廣，從而實現好的蓄客效果，對此，倪志平表示，在推廣上，澎湖灣將開放景觀樣板區、高端會所，也會舉辦圈層推介會和相關主題活動。

  "日光族"：開盤去化80%以上 如何持續熱銷是問題

  今年以來，開發區蜜橙 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、金橋澎湖山莊 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)二期、業達左岸慧谷、越秀星匯金沙 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)相繼開盤，開盤效果顯著，一再創煙臺樓市開盤的銷售奇跡。上周末，華明星海灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)大盤首開，到場兩千人，售罄告捷，實現瞭3.5億元的銷售額。開發區巨大的購房群體，以及他們的買房熱情，撼動瞭整個煙臺樓市。

  新浪樂居訊(記者 李曉娜) 開發區作為近兩年煙臺房地產市場的熱點區域，隨著萬科、越秀等品牌房企的入駐，吸引瞭更多關註的目光。今年，多個項目開盤熱銷，拉動瞭該區的成交量，一度躍居六區前列。除瞭日光盤之外，現在正在蓄客的、順銷的樓盤組成瞭"日光族"、"食人族"、"啃老族"，三大族各執一方，面臨著各自的機遇與挑戰，從而形成瞭目前開發區樓市的格局。

  這些項目首開大賣，一個共同的原因就是開發區潛在的剛需購房群體。其中，蜜橙開盤去化超80%，主要是因為小戶型低總價，對年輕剛需客具備很大的吸引力，其次是比較好的區位，到區中心和到煙臺市的交通均比較便捷。越秀星匯金沙7.13品牌大盤首開，剛需戶型以及高性價比也受到瞭眾多購房者的追捧。

  以金河名都為例，項目銷售經理董吉軍表示，作為本地開發商，產品會更接地氣，項目定位煙臺廠企員工，所以在銷售的過程中，會走進企業去，與廠企員工有個良好的互動，從而促成企業團購。隨著萬科、越秀等品牌房企入駐開發區西部，董吉軍也坦言，這是一種促進，也是一種競爭。

  順銷盤在日光盤與蓄客盤的搶客中，如何打開尷尬局面，加快去化是目前開發區這類樓盤思考的關鍵所在。常大松表示，順銷盤一般來說，社區都相對成熟，宣傳角度要找尋差異化，可以大大利用體驗營銷的模式，特別是示范區結合樣板間，甚至是已經交房部分，價格標準上要拉開差異化，進行客戶引導。然後，在老帶新的問題上，順銷盤可以大大利用圈層活動，因為老業主相對忠誠度會比較高。

  三大族面臨遭遇戰 各有優勢也有挑戰

  開發區的購房群以產業工人為主，有的對價格敏感度較高，有的對產品、品牌更為關註。如今，開發區一些項目多是大體量，其中，越秀星匯金沙60萬平米、萬科城70萬平米、通用富馨佳苑 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地湖內區二胎借貸圖搜索)150萬平米，同時項目分版塊較為集中，區域競爭壓力特別大，而這些樓盤面對的最大的問題便是客戶量有限。

  目前，開發區樓市的格局被三大族群隱晦地分為三大部分，他們各有優勢，也各自面臨著挑戰。"日光族"要如何在開盤之後持續熱銷，穩抓購房者的眼球，"食人族"面臨的是如何獲得客戶，用產品、宣傳吸引購房者，而"啃老族"則需要考慮怎麼打開局面，在激烈的競爭中突出重圍，加快去化。一年一度的銷售黃金期"金九銀十"已悄然而至，開發區的硝煙戰火註定會更加彌漫，在這三大族結成的開發區樓市的網，誰能使出渾身解數，誰就有可能爭得市場的一羹米。

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