戶籍制度改革來瞭 哪些中小城市更有機會
??在今年的政府工作報告中，李克強總理“抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策”、“制定實施城市群規劃，有序推進基礎設施和基本公共服務同城化”、“控制超大城市人口規模”等言論，備受開發商關註。
??如果按照城市群規劃，實現基礎設施和公共服務同城化，未來可能會有更多一線城市的購房者前往中小城市置業。如同河北的燕郊、江蘇的昆山、浙江的嘉興對北 京或上海外來人口的分流。“但要想在短期內改變人口集中湧入一二線城市的情況非常困難，戶籍制度改革很難一蹴而就。”中國房地產業協會研究中心總監回建強 直言，由於中小城市短期無法集聚大量資源，難以和大城市相提並論，因此三四線城市的購房需求的培育仍然需要一些時間。
??配套也要跟進
??李克強總理在政府工作報告中提到“要完善設市標準，實行特大鎮擴權增能試點，控制超大城市人口規模，提升地級市、縣城和中心鎮產業和人口承載能力，方便農民就近城鎮化。”
??城鎮規劃水平的提高，將決定未來的人口流向，這也將在很大程度上影響未來樓市銀行信貸代償缺錢急用哪裡汽車貸款的發展方向。
??由於我國目前現行的戶籍制度附著瞭較多的利益，跟社會保障、公共服務等緊密相連，不同區域和省份之間差別巨大。由於住房和戶籍之間存在密切的聯系，伴隨 房地產發展而來的各項社會問題與日俱增。隨著戶籍制度改革的推進，如果在中小城市享受和大城市同等的公共服務，那麼三四線城市的房地產市場就會蘊藏巨大的 需求。
??不過，目前的戶籍制度改革尚未在我國大規模推廣，僅在部分區域的部分城市進行瞭試點，從目前的市場情況來看，中小城市從中受益的難度仍然較大。
??新城控股高級副總裁歐陽捷認為，目前中小城市的購房需求主要來自兩個方面：一方面是無法承受大城市房價的人選擇回鄉置業；另一方面是小孩的教育需求和老 人的養老需求。但是要想靠這兩個因素拉動中小城市的購房需求，目前看來難度較大。“盡管戶籍制度改革可以加快人口導入，但是就業、醫療、教育等配套需求如 果沒有及時跟進的話，單純的中小城市開放落戶限制的影響非常有限。”
??歐陽捷表示，僅靠戶籍制度的改革還無法真正推動中小城市的發展，隻有社會福利政策、產業支撐、學校和醫院等基礎設施全部到位後，才能幫助中小城市留住 人，才能將潛在需求轉變為真實需求。三四線城市未來有成長空間，但是目前存量規模仍然太大，利好消息隻能起到促進去化的作用，對於開發商而言，短期內並沒 有太多機會。
??需與大城市為鄰
??政府工作報告中還提到瞭要制定實施城市群規劃，有序推進基礎設施和基本公共服務同城化。“社保同城化”是城市群建設的重要內容之一，目前已有多地實現瞭社保同城化或者正在努力推進同城化。
??實際上，“同城化”早已頻頻見諸報端，“京津冀一體化”早已是時下的熱門詞匯，北部灣經濟區的南寧、北海、欽州、防城港四個城市去年已經實現瞭社保同城化，而在推進或者醞釀同城化的還有廈漳泉、寧鎮揚、成德綿、長株潭、武漢城市圈等多個區域經濟體。
??從這些樣本來看，“同城化”一般由一個中心城市和多個節點城市構成。這也就意味著，大城市周邊的中小城市會有比較多的機會。因為率先改善的交通設施和產 業基礎，對於外來人口的吸引力將會增強，房價較區域中心城市相對低廉，這些中小城市可以直接獲得來自大城市的“溢出效應”。
??以毗鄰上海的浙江嘉興為例，由於2008年開始上海的醫保可以在嘉興直接使用，對當地養老地產等在內的房地產項目銷售有所帶動。
??綜合嘉興市統計調查大隊和嘉興房產超市網數據，2009年嘉興普通住宅成交套數超過瞭兩萬套，2010年有所回落，2011年嘉興樓市在號稱“史上最嚴 厲的政策”影響下跌入谷底，成交套數僅為9275套，但是隨後三年樓市再度升溫，分別達到瞭14521套、17305套和15065套。與此同時，嘉興的 常住人口也從2009年的431.2萬人增加到瞭2013年的455.8萬人，城鎮居民人均居住面積五年內約增加瞭10%。
??盡管嘉興樓市的銷售數據與中國樓市的總體走勢相近，但是平穩的人口增長和較快的去化速度，已經證明瞭一線城市周邊中小城市的吸引力。
??恒大嘉興項目一名內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，“恒大綠洲”去年1月份交房以來，去化已經超過90%，其中的確有不少來自上海的購房者。而江蘇昆山，由於地鐵可以直達上海，也成為不少購房者的選擇。
??據瞭解，中南建設此前在湖北潛江、遼寧營口等中小城市去化情況不佳，但是一名內部人士告訴記者，經過戰略調整，公司重心更側重蘇州、南京等節點城市，因此取得瞭比較好的業績。
??億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東認為，一般的三四線城市現在機會很少，但是部分緊靠大城市的中小城市情況則相對好一些，因房貸信貸怎麼辦任何問題免費諮詢為更多的承接瞭一線城市的產業轉移和人口導入。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-15/09005982676398991787194.shtml
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